Friværdi

Friværdi kan være et kompliceret begreb at forstå, men du kan med fordel bruge tid på at sætte dig ind i betydningen af friværdi, da det kan komme dig til gode som boligejer. Som boligejer har du nemlig mulighed for at udnytte din boligs friværdi til at låne penge, såfremt din restgæld ikke overgår din friværdi.

Denne guide har til formål at give dig et overblik over betydningen af udtrykket friværdi, hvordan det udregnes, hvad det betyder at tage lån i sin friværdi, hvilke fordele der er forbundet med det, hvem der kan opnå friværdi, hvilke alternativer og supplementer der findes til friværdi, samt hvordan du kan sikre din boligs friværdi, og blive klogere derpå.

“Hos Mybanker kan du gratis få tilbud på din boligfinansiering. Det kan både være på dine eksisterende lån, eller hvis du skal købe ny bolig, ligesom vi både kan hjælpe med lån til ejerbolig og andelsbolig. Vi indhenter gratis tilbud fra flere banker og arbejder sammen med mere end 30 forskellige banker og over 500 bankrådgivere. Læs mere Her”

 

Hvordan får jeg friværdi?

• Friværdi opstår, når værdien af din ejendom overstiger den gæld, du har i ejendommen, typisk gennem afdrag på lån eller stigende boligpriser.
• Du kan få adgang til din friværdi ved at optage et tillægslån eller omlægge dit eksisterende realkreditlån.
• Det er vigtigt at overveje dine økonomiske behov og muligheder, før du belåner friværdien, da det øger din gæld og kan påvirke din økonomiske sikkerhed.

 

Læsetid: 9 min.Opdateret: 29. oktober 2024

Hvad betyder friværdi?

Friværdi er en betegnelse, man bruger om den værdi, som ens bolig bliver vurderet til minus den gæld man nu engang måtte have i ejendommen i forbindelse med et realkreditlån. Friværdien er altså den del af din nuværende boligs værdi, som der ikke længere er gæld i. Du har måske hørt om, at man kan låne i sin friværdi. Dette hænger sammen med, at friværdien også kan defineres som den værdi, der kan belånes i din bolig.

Hvis så du har været heldig at købe din bolig på et tidspunkt, hvor boligens værdi var lav men senere er steget, vil du have god mulighed for at låne i din friværdi. Det betyder, at friværdien skabes i takt med at du får tilbagebetalt dit huslån, og når din boligs værdi stiger. Friværdien kan sammenlignes med en ekstra form for reserve, som du kan benytte dig af til for eksempel at købe en bil, forældrekøb af bolig til børnene, rejser, festlige begivenheder såsom konfirmationer og bryllup, indfrielse af bankgæld eller anden form for gæld osv.

Ifølge realkreditloven skal du dog være opmærksom på, at du maksimalt kan låne 80 % af din boligs værdi. Dette kan illustreres med et eksempel. Hvis du eksempelvis ejer et hus, der er vurderet til 3 millioner kr. og har en friværdi på 500.000 kr., så vil du når som helst kunne belåne din bolig igen og derved få udbetalt 500.000 kr. Du kan altså anse friværdien som det beløb, der er frit og betalt og derfor også muligt at låne endnu engang, hvis du har behov for det, da værdien er ’fri’.

 

 

Hvordan udregner man sin friværdi?

Kort fortalt kan friværdien udregnes ved at kigge på, hvad ens bolig er værd på markedet på nuværende tidspunkt, hvorefter man fratrækker sin restgæld fra lånets hovedstol. Betydningen af friværdien, og hvordan man kan regne sig frem til den, kan dog illustreres simpelt med et eksempel. Lad os sige at du købte et hus for 10 år siden til en samlet pris på 1 million kr., da det dengang var markedsværdien.

Du tog derfor et hurtig lån med lav rente i Danmark der svarede til boligens værdi og begyndte at afdrage på lånet med det samme. 10 år senere har du fået afdraget 400.000 kr., og du skylder derfor stadig 600.000 kr. i boligen.

Boligmarkedet har dog i mellemtiden udviklet sig således, at din boligs værdi er steget, hvorfor den i dag er 1,5 millioner kr. værd. Idet du jo maksimalt kan låne 80 % af din boligs værdi, vil dette beløb nu svare til 1,2 millioner kr. Det betyder, at differencen mellem de 80 % af boligens nuværende markedsværdi (1,2 millioner) og din restgæld (600.000 kr.) nu er på 600.000 kr. Derfor vil din friværdi svare til 600.000 kr.

Er din bolig steget i værdi

For at finde frem til din friværdi skal du altså finde ud af, hvad din bolig er værd nu og her. Dette er netop vigtigt, som eksemplet også illustrerer, da din bolig kan være steget i værdi, siden du overtog den og købte den, hvilket betyder at du kan opnå en større friværdi.

Du kan dog ikke selv uden videre finde frem til din friværdi, da du får brug for en uvildig og professionel person til at vurdere salgsværdien af boligen. Salgsværdien afhænger blandt andet af boligmarkedets udvikling generelt, udviklingen i dit lokalområde m.m.

 

Hvad betyder det at tage lån i friværdi?

Når man ved hvad friværdi betyder, giver det næsten i sig selv mening, hvad det vil sige at tage et friværdi lån. Lån i friværdi betyder, at du kan låne penge i den friværdi, du har i din bolig. Du kan derfor låne penge i dit hus, hvis du skulle få behov for det.

Hvad kan et lån i ens friværdi så bruges til? Mange tror fejlagtigt, at et lån i friværdien kun kan bruges til forbedringer af boligen, men dette er langt fra sandt. Som allerede nævnt tidligere i denne guide, er der nærmest ingen begrænsninger for, hvad du kan bruge et lån i friværdi til.

Mangler du eksempelvis penge til et nyt køkken, renovering af et badeværelse eller to, eller ønsker du at få lavet en garage eller få indfriet et lån, så kan du vælge at belåne i dit hus’ friværdi. Friværdien kan altså bruges til at finansiere nogle af dine drømme eller få betalt nogle ting, du er nødt til at betale.

Boligejere har typisk tre forskellige muligheder i forbindelse med optagelse af lån i friværdi; det kan gøres ved hjælp af enten et realkreditlån, en friværdikonto eller et boliglån. Alt efter situationen, kan der være fordele og ulemper ved de tre forskellige muligheder.

 

De forskellige lånetyper

Et realkreditlån er eksempelvis godt i situationer, hvor man står og har akut brug for penge. Desuden vil renten typisk også være lavere i forbindelse med et realkreditlån end de to andre muligheder. Ulempen ved et realkreditlån er dog, at man skal betale rente af hele det beløb, man låner, også selvom man måske ikke har behov for at bruge alle pengene med det samme.

En friværdikonto kan være en god løsning, når man har brug for meget fleksibilitet i forhold til sin friværdi. Her vil renten ofte være højere end ved de to andre løsninger, men modsat realkreditlånet skal du kun betale rente af det beløb, som du rent faktisk bruger.

Du kan også vælge at optage et boliglån, hvilket er en god løsning, hvis du akut har brug for pengene, og hvis du ikke har friværdi nok i dit realkreditlån til at dække dit behov. Ulempen ved at optage et boliglån er dog, at renten oftere vil være højere her end for eksempel på et realkreditlån.

 

 

Fordelen ved friværdi lån

Det kan være ganske fordelagtigt at låne i sin friværdi, da der med en sikkerhed i boligens værdi opstår en mulighed for at låne penge til en lav rente. Det betyder, at et realkreditlån med stor sikkerhed i din bolig altid vil være det absolut billigste større lån, du kan optage. På den måde kan man faktisk også sige, at du på sin vis betale låneudbyderen for at låne dig dine egne penge.

Og da du jo selv bestemmer helt frit, hvad du vil bruge penge lånt i din friværdi til, kan du med fordel anvende friværdien til at finansiere ting, du har brug for eller går og drømmer om, frem for eksempelvis at optage et separat forbrugslån, banklån eller billån. Man er dog stadig altid nødt til at inddrage en låneudbyder, selvom man vil låne i sin friværdi, da en eventuel prisstigning på huset ikke direkte kan omsættes til kontanter, medmindre huset bliver solgt.

 

Hvem kan opnå en friværdi?

Det er ganske simpelt. Alle boligejere vil kunne opnå en friværdi i deres bolig. Det betyder, at uanset om du ejer et rækkehus, en villa, en ejerlejlighed eller en helt anden form for bolig, så har du mulighed for at opnå en friværdi i din bolig. Der er dog et krav, man som boligejer bør være opmærksom på i forhold til at opnå en friværdi i boligen. For at få en friværdi, er det nemlig et krav, at din boligs restgæld skal være mindre end boligens nuværende markedsværdi.

Desuden skal du være opmærksom på, at eventuelle forbedringer af boligen kan medvirke til at få boligens markedsværdi til at stige, hvilket dermed også vil få din friværdi til at stige. Derfor er det vigtigt, at du sørger for at indberette om eventuelle ændringer i boligen i form af eksempelvis et nyt køkken, nyt badeværelse, en ny terrasse, en ny garage, nyt tag eller noget helt andet, der kan medvirke til at øge boligens markedsværdi.

Her skal du dog også huske på, at selvom du måske har lavet forbedringer og har renoveret din bolig, er det ikke nødvendigvis lig med at din boligs værdi stiger i målestoksforholdet 1:1. Det er nemlig ikke alle forbedringer og renoveringer, der kan ’tjenes ind’, men i mange tilfælde vil det kunne medvirke til at få boligens markedsværdi til at stige til en vis grad. Derfor er det stadigvæk altid en god ide at indberette forbedringer af boligen, således at disse bliver medregnet, når boligens værdi skal fastsættes.

 

Rækker friværdien ikke? Løsningen kan være et tillægslån

Hvis du har brug for at låne flere penge, end hvad din friværdi tillader, kan du vælge at optage et såkaldt tillægslån. Et tillægslån tillader dig at optage et lån udover friværdien i din bolig. Oftest vil et tillægslån være et realkreditlån, hvor du stadig kan opnå en rente, der er væsentlig lavere end for eksempel i forbindelse med et forbrugslån eller et banklån.

Man skal være opmærksom på, at et tillægslån ikke kan bruges ligeså frit som et lån i friværdien. Den ekstra fleksibilitet der medfølger et tillægslån kræver nemlig, at du kun kan bruge pengene til forbedringer og renovering af den pågældende bolig.

Dermed kan et tillægslån, modsat lån i friværdi, ikke bruges til finansiering af eksempelvis rejser, en ny bil, et bryllup eller lignende. Derimod kan det blandt andet bruges til forbedringer af boligen, hvis du har brug for lidt ekstra penge til at renovere boligens tag, køkken, badeværelse eller noget helt andet.

 

Oprettelsesomkostninger forbundet med at optage et nyt realkreditlån

Du skal samtidig være opmærksom på, at der typisk vil være en række oprettelsesomkostninger forbundet med at optage et nyt realkreditlån – dette gælder også, selvom der er tale om et tillægslån.

Du bør derfor have dette med i dit regnestykke, før du beslutter dig for at optage et tillægslån. I visse tilfælde kan det bedre betale sig at optage et klassisk banklån eller prioritetslån, da det kan være billigere, selvom renten altid vil være lavest på et realkreditlån.

Der findes dog ikke noget fast svar på, hvornår den ene type lån kan svare sig bedre end den anden. Dog kan man bruge en tommelfingerregel, der siger, at det oftest vil være billigere at optage et banklån eller et prioritetslån, hvis du har behov for at låne omkring 200.000 kr. eller derunder.

Hvis du derimod ønsker at låne mere end 200.000 kr., vil det typisk bedre kunne betale sig at optage et tillægslån i form af et realkreditlån, idet oprettelsesomkostningerne herved vil udgøre en mindre andel af de samlede omkostninger forbundet med lånet.

 

Hvordan sikrer jeg min friværdi?

Mange vil være meget interesseret i at sikre deres boligs friværdi. Dette hænger sammen med, at friværdien af din bolig kan falde, hvis du optager et lån i din friværdi, og renten herefter stiger, da værdien af din bolig umiddelbart vil falde som resultat af dette. Hvis dette er tilfældet, vil du derfor opleve at tabe friværdi. Du kan dog sikre din friværdi ved at vælge en alternativ form for forsikringsforanstaltning. Dette er et ret kompliceret koncept, som kan være svært at forklare på en simpel måde.

Et eksempel kan dog være med til at give en mere simpel illustration af, hvad du kan gøre for at sikre din friværdi. Denne form for forsikringsforanstaltning er dog ikke garanteret at sikre netop din friværdi, hvorfor du med fordel altid bør tale med en bankrådgiver eller uvildig ekspert, inden du påbegynder følgende forsikring af din friværdi.

Lad os eksempelvis sige, at du optager et fuldt lån i din friværdi svarende til eksempelvis 600.000 kr. og vælger at indsætte hele beløbet på en såkaldt højrentekonto. Markedsrenten vil efter et par år være steget, hvormed din bolig er faldet i værdi, hvilket betyder at du vil kunne indfri din gæld til en lavere kurs. Pengene fra din friværdi står stadig sikkert på din højrentekonto, så du skal ikke bekymre dig om tab af friværdi.

Samtidig udgøres din forsikringspræmie af nettoforskellen mellem renteindtægten og renteudgiften på dit indlån. Når du så på et tidspunkt vælger at sælge din bolig, vil du principielt have hele din friværdi intakt på trods af eventuelle rentestigninger, og du kan tilmed have været heldig at opnå et provenu, alt afhængig af kursfaldet, din restgæld m.m.